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SCHÖNHEITSREPARATUREN IM MIETVERHÄLTNIS
Bei Beendigung eines Mietverhältnisses
gibt es häufig zwischen dem Vermieter
und dem Mieter einen Streit über die
Durchführung der Schönheitsreparaturen.
Grundsätzlich gilt, dass der Mieter zur
Durchführung der Schönheitsreparaturen
nur verpflichtet ist, wenn es ausdrücklich
im Mietvertrag vereinbart ist. Fehlt eine
solche Regelung im Mietvertrag, sind die
Schönheitsreparaturen vom Vermieter
durchzuführen.
Zu beachten ist allerdings, dass der Bundesgerichtshof
in einigen Entscheidungen
bestimmte Schönheitsreparaturklauseln
für unwirksam erklärt hat, mit der Folge,
dass dann der Vermieter für die
Schönheitsreparaturen verantwortlich ist.
Grundsätzlich sind alle Schönheitsreparaturklauseln
im Mietvertrag unwirksam,
wenn der Mieter innerhalb von starren
Fristen die Schönheitsreparaturen durchführen
muss. Dass heißt, wenn im
Mietvertrag eine Fristenregelung zur
Durchführung der Schönheitsreparaturen
vereinbart wurde und der Mieter nicht die
Möglichkeit hat, darzulegen, dass durch
eine besonders schonende Nutzung die
Frist für ihn nicht gilt. Auch sind Klauseln
unwirksam, in denen der Mieter dazu
verpflichtet wird, bei Auszug die Wohnung
renoviert zu übergeben. Wenn z. B. eine
Fristenklausel unwirksam ist, heißt das
nicht, dass der Mieter sich dann nicht an
die Fristen halten muss und trotzdem die
Schönheitsreparaturen durchzuführen hat,
sondern es ist dann die gesamte Klausel
unwirksam, mit der Folge, dass der Mieter
keine Schönheitsreparaturen schuldet.
Der Bundesgerichtshof hat zu den Schönheitsreparaturen
eine weitere wichtige
Entscheidung gefällt. Danach kann ein
Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen
im Mietvertrag nicht verpflichtet
werden, wenn er eine Wohnung unrenoviert
anmietet. D.h., dass eine wirksame
Schönheitsreparaturklausel zwischen dem
Vermieter und dem Mieter nur vereinbart
werden kann, wenn die Wohnung renoviert
an den Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses
übergeben wurde. Wichtig ist
auch, wenn eine Schönheitsreparaturklausel
unwirksam ist, so kann in längerfristigen
Mietverträgen
der Mieter auch im
laufenden Mietverhältnis von dem Vermieter
die Durchführung von Schönheitsreparaturen
verlangen, wenn sie notwendig sind.
Übersehen wird seitens des Vermieters
oft, dass er Schadensersatz für nicht
durchgeführte Schönheitsreparaturen nach
Beendigung des Mietverhältnisses von
dem Mieter nur verlangen kann, wenn er
den Mieter vorher zur Durchführung der
Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung
aufgefordert und Schadensersatzansprüche
angedroht hat. Es reicht auch nicht
aus, wenn der Vermieter diese Aufforderung
bereits vor der Räumung der Wohnung
während des laufenden Mietverhältnisses
erklärt hat. Erst wenn nach
Räumung feststeht, dass der Mieter die
Schönheitsreparaturen nicht oder nicht
ordnungsgemäß durchgeführt hat, muss
der Vermieter eine Frist zur Durchführung
der Schönheitsreparaturen setzen,
wenn er Schadensersatzansprüche gegen
den Mieter geltend machen will. Nur
wenn der Mieter bei Beendigung des
Mietverhältnisses erklärt, dass keine
Schönheitsreparaturen von ihm mehr
durchgeführt werden und er jede weitere
Handlung ablehnt, ist eine Fristsetzung
entbehrlich.
Verfasser: Rechtsanwalt und Notar Uwe Jankowski,
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Haus & Grund Hoya und Umgebung e.V.
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